الموضوع : قطاع العقارات الإماراتي
إعــداد : بيت الاستثمار العالمي "جلوبل"
التاريـخ : يناير 2009
بيت الاستثمار العالمي – الكويت – قطاع العقارات الاماراتى – خلال الخمسة أعوام الأخيرة ، تمتعت منطقة مجلس التعاون الخليجي بازدهار عقاري غير مسبوق. فقد تجاوزت قيمة مشروعات التشييد المخططة وتلك التي تحت التنفيذ في المنطقة علامة 1 تريليون دولار أمريكي، وقد تركز حوالي ثلثي هذه المشروعات الكبيرة في الإمارات. وكان قطاع العقارات الاماراتى قد قفز بمعدلات نمو مضاعفة على أساس سنوي وساهم بحوالي 15 في المائة في الناتج المحلى الاجمالى للدولة. وعقب خمسة أعوام من النمو المتميز ، ألقت الأزمة المالية العالمية بظلالها على قطاع العقارات الإماراتي الأكثر إثارة للجدل. وللمرة الأولى منذ سنوات ، يتباطأ سوق العقارات الاماراتى في ظل تقييد الائتمان ، انخفاض حجم المشروعات ، انخفاض فرص العمل وانهيار الأسعار الذي أعقب أزمة الائتمان العالمي خلال شهر سبتمبر 2008. وقد نما اجمالى الائتمان الموجه للقطاع العقاري بمعدل نمو مضاعف. وقد أظهرت أحدث البيانات الصادرة أن قروض الرهن العقاري استقرت عند 87.5 مليار درهم إماراتي في شهر يونيو من العام 2008 بمعدل نمو بلغ 49 في المائة بالمقارنة بمستواها البالغ 58.8 مليار درهم اماراتى في نهاية العام 2007. ومع ذلك، فقد أجبرت أزمة الائتمان الأخيرة البنوك الإماراتية ومؤسسات الإقراض على تشديد معايير الإقراض. فقد خفض بنك (HSBC) معدل قروضه / القيمة إلى 70 في المائة، منخفضا من 85 في المائة. كما أوقف (Lloyds TSB) قروضه بغرض شراء الشقق وخفض معدل قروضه إلى القيمة على الفيلات في الإمارات إلى 50 في المائة .
أداء القطاع والرؤية المستقبلية
دبي
القطاع السكنى
كانت ولا تزال دبي محور اهتمام وجذب لقوة العمل المغتربة. وقد تضاعفت المبيعات وأسعار الإيجارات بمعدل نمو مضاعف خلال الأعوام الخمسة الماضية. وبالرغم من ذلك، إلا أننا في بداية الربع الرابع للعام 2008 شهدنا تباطؤ في النمو تماشيا مع التطورات الأخيرة في الأسواق العالمية وأزمة الائتمان. وبالرغم من الانخفاض الذي شهده الربع الرابع من العام 2008 ، فقد أدت الزيادة في الأرباع الثلاثة الأولى إلى نمو أسعار الشقق بمتوسط معدل 6 في المائة في العام 2008 ، وفقا لأحدث تقرير صادر من "استيكو" للاستشارات العقارية. وبالرغم من ذلك ، تنوعت درجات الانخفاض على مستوى التنميات المختلفة. حيث تأثرت المشروعات التي تم إطلاقها في البداية بمستويات سعريه مرتفعة بصورة أكبر من غيرها، في حين كانت مشروعات الإسكان أقل تأثرا. حيث انخفضت أسعار شقق "برج دبي" من 3,750 درهم اماراتى لكل قدم مربع خلال الربع الثالث من العام 2008 إلى 2,700 درهم اماراتى لكل قدم مربع خلال الربع الرابع من العام 2008 بنسبة انخفاض بلغت 28 في المائة. كذلك انخفضت أسعار مارينا دبي بنسبة 18 في المائة ، من 2,200 درهم اماراتى للقدم المربع إلى 1,800 درهم اماراتى للقدم المربع خلال الربع الرابع من العام 2008 .
ومن ناحية أخرى، حقق قطاع الفيلات أداء أعلى من قطاع الشقق بمتوسط معدل نمو بلغ 13 في المائة في العام 2008، وكذلك الاتجاهات المتنوعة على مستوى التطورات المختلفة. وفيما يتعلق بسوق حرية الملكية، فمن الأهمية أن نفرق بين مبيعات العقارات المنتهية أو التي على وشك الانتهاء والمبيعات الخارجة عن الخطة، ومبيعات السوق الثانوي. وقد لاحظنا أن أسعار المبيعات الخارجة عن الخطة والمبيعات في السوق الثانوي كانت هي الأكثر تضررا. وعلى أية حال، فإن القطاعات كلها تعتمد على الموقع. وقد كانت المشروعات التي تم الإعلان عنها خلال العام 2008 ، وتم إطلاقها خارج المنطقة التجارية (دائرة نصف قطرها 5 كيلو متر من مدينة برج دبي) هي الأكثر تأثرا. فقد انهارت العقارات في السوق الثانوي بمعدل كبير بلغ 40 في المائة. وبنظرة مستقبلية للعام 2009 ، نتوقع أن نشهد مزيد من التصحيح في أسعار العقارات المتاحة لحرية التملك في حدود 15-30 في المائة ، وبالرغم من ذلك ، سوف تؤدى المشروعات المنتهية أو تلك التي على وشك الانتهاء في المواقع الرئيسية بصورة أفضل من المشروعات الأخرى .
وبالنسبة لسوق الإيجار، فعقب أن شهد أعوام من معدلات النمو المضاعفة، بدأ السوق في دبي في الركود في العام 2008. وكان للأزمة المالية العالمية تأثير ضئيل على سوق الإيجار والذي كان مستقرا تقريبا خلال الربع الرابع من العام 2008. وبالرغم من ذلك ، أجبرت أوضاع الائتمان الصعبة، وقصور التمويل بالرهن العقاري المشترين المحتملين على التحول لسوق الإيجار. وعلى عكس سوق حرية التملك الذي شهد كثير من نشاط المضاربة في الأعوام الأخيرة ، يعتبر سوق الإيجار أكثر اعتمادا على جانب الطلب .
كذلك نتوقع للإيجارات في دبي أن تنخفض خلال العام 2009 نتيجة لقصور الطلب المصاحب للتباطؤ الاقتصادي الذي أجبر كثير من شركات دبي على تقليص حجمها أو إيقاف خططها التوسعية والتي من المحتمل أن تؤدى إلى انخفاض عدد المغتربين في دبي الذين يشكلون حوالي 90 في المائة من سكان الإمارة. ومع ذلك ، نتوقع لأسعار الإيجار أن تكون أكثر مرونة في ظل هذا التباطؤ من أسعار العقارات المتاحة لحرية التملك. ووفقا لذلك ، نتوقع للإيجارات أن تنخفض بنسبة 15 إلى 25 في المائة خلال العام 2009 .
قطاع العقارات المكتبية
نما سوق المكاتب في دبي بمعدلات نمو مضاعفة منذ بداية الازدهار العقاري الناتج عن الازدهار الاقتصادي وتدفق الأنشطة الأجنبية إلى الدولة. ولم تتجاوز معدلات المساحات الشاغرة في سوق دبي المكتبي نسبة 2 في المائة ، بما يعكس الفجوة بين الطلب والعرض في السوق. وخلال الربع الرابع من العام 2008 ، كان هناك تحرك جذري في السوق في ضوء أزمة الائتمان الأخيرة والتباطؤ الاقتصادي العالمي الذي أجبر كثير من الأنشطة في دبي إما على تقليص حجمها أو إيقاف خططها التوسعية في ظل أوضاع السوق الراهنة. ووفقا لـ "استيكو" انخفضت إيجارات المكاتب في دبي بنسبة 11-16 في المائة خلال الربع الأخير من العام 2008. وكانت تطوير المنطقة الحرة الشيخ زايد، وبر دبي ، ومنطقة ديره للأنشطة هم الأكثر تضررا. ونحن نتوقع المزيد من التصحيح في إيجارات المكاتب في حدود 10-25 في المائة حيث قلصت الأنشطة حجمها وأوقفت خططها التوسعية .
قطاع التجزئة
كان للتسويق الناجح لدبي كوجهة لقضاء أوقات الفراغ والتسوق تأثيره على موقف التجزئة في دبي. ويعد مول دبي الذي تم افتتاحه في العام 2008 هو أحدث إضافة للتجزئة في دبي باجمالى مساحة مؤجرة بلغت 344,000 متر مربع. وهناك تنمية أخرى كبيرة الحجم من المقرر لها أن تنطلق في العام 2010 تتمثل في مول العرب (مرحلة أولى) والذي سيضيف إجمالي مساحة مؤجرة تبلغ 400,000 متر مربع. ونتوقع لعرض التجزئة المتوقع أن يدخل إلى السوق في العامي 2009 و 2010 أن يؤدى إلى زيادة المعروض وهو ما قد يكون من شأنه دفع أسعار الإيجار للتراجع في العام 2009 ، مقترناً بالتباطؤ الاقتصادي العالمي العام وهو ما قد يؤدى إلى انخفاض الإقبال على الإنفاق .
أبو ظبى
القطاع السكنى
وبعكس دبي التي شهدت ازدهار عقاري منذ العام 2002 ، يعد سوق العقارات في أبو ظبي في مرحلة مختلفة إلى حد ما عن دائرة العقارات ، ولا يزال متباطئا عند مقارنته بسوق بدبي. حيث يعانى السوق السكنى في أبو ظبي من انخفاض المعروض بصورة كبيرة ، في ظل وصول عدد السكان إلى 930,000 نسمة بنهاية العام 2007 في حين يصل عدد الوحدات المتاحة إلى 180,000 وحدة كما هو مقدر من جانب مجلس التخطيط العمراني في نهاية العام 2007. ووفقا لـ "كوليرز" يتوقع لعرض الوحدات السكنية أن يرتفع بمقدار 213,000 بنهاية العام 2010. وهناك 140000 وحدة إضافية متوقعة بين العامي 2011 و2013 عقب الانتهاء من الوحدات السكنية داخل المشروعات الكبيرة في شاطئ الراحة وجزيرة الريم. وفى ظل إضافة وحدات سكنية جديدة إلى السوق ، نتوقع للسوق السكنى في أبوظبى أن يستقر مع دخول المعروض الجديد من المشروعات الكبيرة إلى السوق مثل جزيرة الريم وشاطئ الراحة في العام 2009 .
قطاع العقارات المكتبية
ويعانى السوق المكتبي في أبو ظبي من نقص المعروض وخاصة المساحات المكتبية الأساسية. وقد ارتفعت أسعار إيجارات المكاتب بنسبة 14 في المائة بين الربع الرابع من العام 2007 والربع الرابع من العام 2008 وفقا لـ "كوليرز العالمية" ، في ظل بلوغ معدلات المساحات الشاغرة 1 في المائة. وقد تراوحت الإيجارات في منطقة الأنشطة المركزية من 2,500 درهم إماراتي إلى 4,000 درهم إماراتي للمتر المربع في الربع الرابع من العام 2008. ووفقا لـ "كوليرز" ، سيتركز المعروض القادم بين الربع الرابع من العام 2008 والربع الرابع من العام 2010 في جزيرة أبو ظبى ، ومن ثم سيتم تقسيمه تدريجيا إلى مواقع مختلفة تتضمن ، مشروع "كابيتال سنتر" لشركة أبو ظبى الوطنية للمعارض ، شاطئ الراحة ، وجزيرة الريم. ووفقا لـ "استيكو" ، شهد القطاع المكتبي ارتفاعا بنسبة 11 في المائة في الأسعار خلال الربع الرابع من العام 2008. ونحن لا نتوقع حدوث أي انخفاض في أسعار إيجارات المكاتب في أبو ظبي في الأجل المتوسط. ومع ذلك يتوقع أن يكون هناك تباطؤ في معدل النمو نتيجة لانخفاض الطلب تماشيا مع الأزمة المالية الراهنة وتباطؤ النشاط الاقتصادي .
قطاع التجزئة
وعلى عكس جارتها دبي التي أصبحت وجهة رئيسية للتسوق ، فإن سوق التجزئة في أبو ظبي يحركه أساسا المقيمين في أبو ظبي وليس تدفقات السائحين. ويتوقع للمعروض من مولات التسوق في أبو ظبي أن يرتفع من المساحة الحالية البالغة GLA 820,000 متر مربع إلى 1.4 مليون متر مربع بنهاية العام 2010 ووفقا لـ "كوليرز". ووفقا لخطة أبو ظبي 2030 ، سوف تنتشر مساحات التجزئة في أبو ظبى بشكل متوازن على مستوى المدينة ، مع وجود مساحات في وسط المدينة كجزيرة الريم ، ومنطقة العاصمة ، وجزيرة السعديات وجزيرة الياس والتي تمثل مناطق التجزئة الرئيسية. ومع وجود نقص في المعروض، لا نتوقع هدوء الأوضاع في العقارات في سوق التجزئة بأبو ظبي في الأجل القصير حتى تدخل المساحات الجديدة إلى السوق في العام 2010 .
رؤية مستقبلية للقطاع
لقد تم تحفيز ازدهار العقارات في الإمارات إلى حد ما من جانب المضاربين الذين ساعدوا على ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات مرتفعة للغاية من خلال شراء العقارات الخارجة عن الخطة بدفعات فورية منخفضة للغاية ثم يتم التصرف فيها خلال فترة قصيرة من الوقت عملا على تحقيق عوائد مرتفعة. وهؤلاء المضاربين، الذين وجدوا تشجيعا من خلال السيولة المتاحة والرخيصة، ساعدوا على رفع أسعار العقارات الخارجة عن الخطة أو تلك التي لم يتم بناؤها بعد إلى مستويات العقارات المنتهية أو التي على وشك الانتهاء. والآن انقلبت المائدة رأسا على عقب ، وتشهد الآن المبيعات الخارجة عن الخطة، والتي اعتادت أن تشهد أكبر ارتفاعات، الصدمة الكبرى .
والجدير بالذكر، أن أهمية تأثير أزمة الائتمان على السوق العقاري الاماراتى كان قويا في ظل المبيعات الخارجة عن الخطة. وجزئيا فإن ذات المضاربين الذين سعوا لدخول السوق هم الذين يسعون حاليا للخروج منه ويدفعون أسعار المبيعات الخارجة عن الخطة للهبوط ، وهو التوجه المعروف بـ "البيع المحموم". نتوقع لهذا البيع المحموم أن يستمر في دفع الأسعار للهبوط، ومع ذلك لا يتوقع لأسعار المشروعات التي في طريقها للانتهاء، أن تشهد انخفاضا حادا مثل تلك التي في المبيعات الخارجة عن الخطة. وعلى أي حال فكما ذكرنا سلفا فإن التوجهات ستكون مختلفة على مستوى الإمارات. ولا تزال الرؤية المستقبلية لسوق العقارات في أبو ظبي أقوى من دبي. وبعكس دبي فإن السوق العقاري في أبو ظبي وغيرها من الإمارات يبدو أكثر مرونة .
وفى ظل نقص التمويل على أثر الأزمة المالية العالمية الأخيرة ، نتوقع للتباطؤ في السوق أن يستمر في الأجل القصير تماشيا مع التباطؤ الاقتصادي والذي سيؤدى إلى إلغاء المشروعات أو تأخيرها. وقد خفضت إدارة التمويل في الإمارة مستهدفها السابق لنمو الناتج المحلى الاجمالى البالغ 11 في المائة حتى العام 2015 إلى مستوى أكثر تواضعا يتراوح من 4 إلى 6 في المائة. ومن المرجح أن التباطؤ في النشاط الاقتصادي سوف يؤدى إلى انخفاض نمو عدد السكان المغتربين ومن ثم انخفاض الطلب على كل من العقارات السكنية والتجارية. ومن ثم فإن الشركات العقارية التي سيكون لديها القدرة على الوقوف أمام العاصفة هي تلك التي تمتلك علامة تجارية جيدة، وسجل أعمال جيد وتمويل متاح .
وعلى صعيد الاتجاه الصعودي ، سوف يؤدى إلغاء المشروعات وتأخيراتها إلى زيادة الطلب المقيد نتيجة لتأخر العرض. وبالرغم من ذلك ، سوف يسمح تصحيح السوق للمشترين الذين تراجعوا سابقا مع ارتفاع الأسعار ، بدخول السوق بأسعار مقبولة للغاية. ووفقا لما تقدم ، وبالتطلع مستقبلا ، نتوقع لسوق العقارات الاماراتى أن يخضع للمستخدمين بدرجة أكبر من المضاربين وخاصة في ظل التزام الحكومة بتقديم تشريعات تنظم السوق .
ونحن نتوقع من الحكومة أن تستمر في دعم السوق ، وأن تحقن السيولة عندما تستدعى الحاجة لذلك. وانطلاقا من ذلك ، نعتقد أنه بالرغم من الهبوط الأخير في السوق، لا تزال الرؤية المستقبلية إيجابية في الأجل الطويل مدعومة بالأسس القوية، والسياسات الحكومية المتأهبة للتدخل والتي ستقصى المضاربين بعيدا وتعمل على استقرار السوق. وبمجرد استقرار السوق، سوف تظهر الفرص أمام المستثمرين من المنظور طويل الأجل الذين يرغبون في سداد دفعات فورية أعلى وعوائد أقل من تلك المحققة في فترة الازدهار.
إعــداد : بيت الاستثمار العالمي "جلوبل"
التاريـخ : يناير 2009
بيت الاستثمار العالمي – الكويت – قطاع العقارات الاماراتى – خلال الخمسة أعوام الأخيرة ، تمتعت منطقة مجلس التعاون الخليجي بازدهار عقاري غير مسبوق. فقد تجاوزت قيمة مشروعات التشييد المخططة وتلك التي تحت التنفيذ في المنطقة علامة 1 تريليون دولار أمريكي، وقد تركز حوالي ثلثي هذه المشروعات الكبيرة في الإمارات. وكان قطاع العقارات الاماراتى قد قفز بمعدلات نمو مضاعفة على أساس سنوي وساهم بحوالي 15 في المائة في الناتج المحلى الاجمالى للدولة. وعقب خمسة أعوام من النمو المتميز ، ألقت الأزمة المالية العالمية بظلالها على قطاع العقارات الإماراتي الأكثر إثارة للجدل. وللمرة الأولى منذ سنوات ، يتباطأ سوق العقارات الاماراتى في ظل تقييد الائتمان ، انخفاض حجم المشروعات ، انخفاض فرص العمل وانهيار الأسعار الذي أعقب أزمة الائتمان العالمي خلال شهر سبتمبر 2008. وقد نما اجمالى الائتمان الموجه للقطاع العقاري بمعدل نمو مضاعف. وقد أظهرت أحدث البيانات الصادرة أن قروض الرهن العقاري استقرت عند 87.5 مليار درهم إماراتي في شهر يونيو من العام 2008 بمعدل نمو بلغ 49 في المائة بالمقارنة بمستواها البالغ 58.8 مليار درهم اماراتى في نهاية العام 2007. ومع ذلك، فقد أجبرت أزمة الائتمان الأخيرة البنوك الإماراتية ومؤسسات الإقراض على تشديد معايير الإقراض. فقد خفض بنك (HSBC) معدل قروضه / القيمة إلى 70 في المائة، منخفضا من 85 في المائة. كما أوقف (Lloyds TSB) قروضه بغرض شراء الشقق وخفض معدل قروضه إلى القيمة على الفيلات في الإمارات إلى 50 في المائة .
أداء القطاع والرؤية المستقبلية
دبي
القطاع السكنى
كانت ولا تزال دبي محور اهتمام وجذب لقوة العمل المغتربة. وقد تضاعفت المبيعات وأسعار الإيجارات بمعدل نمو مضاعف خلال الأعوام الخمسة الماضية. وبالرغم من ذلك، إلا أننا في بداية الربع الرابع للعام 2008 شهدنا تباطؤ في النمو تماشيا مع التطورات الأخيرة في الأسواق العالمية وأزمة الائتمان. وبالرغم من الانخفاض الذي شهده الربع الرابع من العام 2008 ، فقد أدت الزيادة في الأرباع الثلاثة الأولى إلى نمو أسعار الشقق بمتوسط معدل 6 في المائة في العام 2008 ، وفقا لأحدث تقرير صادر من "استيكو" للاستشارات العقارية. وبالرغم من ذلك ، تنوعت درجات الانخفاض على مستوى التنميات المختلفة. حيث تأثرت المشروعات التي تم إطلاقها في البداية بمستويات سعريه مرتفعة بصورة أكبر من غيرها، في حين كانت مشروعات الإسكان أقل تأثرا. حيث انخفضت أسعار شقق "برج دبي" من 3,750 درهم اماراتى لكل قدم مربع خلال الربع الثالث من العام 2008 إلى 2,700 درهم اماراتى لكل قدم مربع خلال الربع الرابع من العام 2008 بنسبة انخفاض بلغت 28 في المائة. كذلك انخفضت أسعار مارينا دبي بنسبة 18 في المائة ، من 2,200 درهم اماراتى للقدم المربع إلى 1,800 درهم اماراتى للقدم المربع خلال الربع الرابع من العام 2008 .
ومن ناحية أخرى، حقق قطاع الفيلات أداء أعلى من قطاع الشقق بمتوسط معدل نمو بلغ 13 في المائة في العام 2008، وكذلك الاتجاهات المتنوعة على مستوى التطورات المختلفة. وفيما يتعلق بسوق حرية الملكية، فمن الأهمية أن نفرق بين مبيعات العقارات المنتهية أو التي على وشك الانتهاء والمبيعات الخارجة عن الخطة، ومبيعات السوق الثانوي. وقد لاحظنا أن أسعار المبيعات الخارجة عن الخطة والمبيعات في السوق الثانوي كانت هي الأكثر تضررا. وعلى أية حال، فإن القطاعات كلها تعتمد على الموقع. وقد كانت المشروعات التي تم الإعلان عنها خلال العام 2008 ، وتم إطلاقها خارج المنطقة التجارية (دائرة نصف قطرها 5 كيلو متر من مدينة برج دبي) هي الأكثر تأثرا. فقد انهارت العقارات في السوق الثانوي بمعدل كبير بلغ 40 في المائة. وبنظرة مستقبلية للعام 2009 ، نتوقع أن نشهد مزيد من التصحيح في أسعار العقارات المتاحة لحرية التملك في حدود 15-30 في المائة ، وبالرغم من ذلك ، سوف تؤدى المشروعات المنتهية أو تلك التي على وشك الانتهاء في المواقع الرئيسية بصورة أفضل من المشروعات الأخرى .
وبالنسبة لسوق الإيجار، فعقب أن شهد أعوام من معدلات النمو المضاعفة، بدأ السوق في دبي في الركود في العام 2008. وكان للأزمة المالية العالمية تأثير ضئيل على سوق الإيجار والذي كان مستقرا تقريبا خلال الربع الرابع من العام 2008. وبالرغم من ذلك ، أجبرت أوضاع الائتمان الصعبة، وقصور التمويل بالرهن العقاري المشترين المحتملين على التحول لسوق الإيجار. وعلى عكس سوق حرية التملك الذي شهد كثير من نشاط المضاربة في الأعوام الأخيرة ، يعتبر سوق الإيجار أكثر اعتمادا على جانب الطلب .
كذلك نتوقع للإيجارات في دبي أن تنخفض خلال العام 2009 نتيجة لقصور الطلب المصاحب للتباطؤ الاقتصادي الذي أجبر كثير من شركات دبي على تقليص حجمها أو إيقاف خططها التوسعية والتي من المحتمل أن تؤدى إلى انخفاض عدد المغتربين في دبي الذين يشكلون حوالي 90 في المائة من سكان الإمارة. ومع ذلك ، نتوقع لأسعار الإيجار أن تكون أكثر مرونة في ظل هذا التباطؤ من أسعار العقارات المتاحة لحرية التملك. ووفقا لذلك ، نتوقع للإيجارات أن تنخفض بنسبة 15 إلى 25 في المائة خلال العام 2009 .
قطاع العقارات المكتبية
نما سوق المكاتب في دبي بمعدلات نمو مضاعفة منذ بداية الازدهار العقاري الناتج عن الازدهار الاقتصادي وتدفق الأنشطة الأجنبية إلى الدولة. ولم تتجاوز معدلات المساحات الشاغرة في سوق دبي المكتبي نسبة 2 في المائة ، بما يعكس الفجوة بين الطلب والعرض في السوق. وخلال الربع الرابع من العام 2008 ، كان هناك تحرك جذري في السوق في ضوء أزمة الائتمان الأخيرة والتباطؤ الاقتصادي العالمي الذي أجبر كثير من الأنشطة في دبي إما على تقليص حجمها أو إيقاف خططها التوسعية في ظل أوضاع السوق الراهنة. ووفقا لـ "استيكو" انخفضت إيجارات المكاتب في دبي بنسبة 11-16 في المائة خلال الربع الأخير من العام 2008. وكانت تطوير المنطقة الحرة الشيخ زايد، وبر دبي ، ومنطقة ديره للأنشطة هم الأكثر تضررا. ونحن نتوقع المزيد من التصحيح في إيجارات المكاتب في حدود 10-25 في المائة حيث قلصت الأنشطة حجمها وأوقفت خططها التوسعية .
قطاع التجزئة
كان للتسويق الناجح لدبي كوجهة لقضاء أوقات الفراغ والتسوق تأثيره على موقف التجزئة في دبي. ويعد مول دبي الذي تم افتتاحه في العام 2008 هو أحدث إضافة للتجزئة في دبي باجمالى مساحة مؤجرة بلغت 344,000 متر مربع. وهناك تنمية أخرى كبيرة الحجم من المقرر لها أن تنطلق في العام 2010 تتمثل في مول العرب (مرحلة أولى) والذي سيضيف إجمالي مساحة مؤجرة تبلغ 400,000 متر مربع. ونتوقع لعرض التجزئة المتوقع أن يدخل إلى السوق في العامي 2009 و 2010 أن يؤدى إلى زيادة المعروض وهو ما قد يكون من شأنه دفع أسعار الإيجار للتراجع في العام 2009 ، مقترناً بالتباطؤ الاقتصادي العالمي العام وهو ما قد يؤدى إلى انخفاض الإقبال على الإنفاق .
أبو ظبى
القطاع السكنى
وبعكس دبي التي شهدت ازدهار عقاري منذ العام 2002 ، يعد سوق العقارات في أبو ظبي في مرحلة مختلفة إلى حد ما عن دائرة العقارات ، ولا يزال متباطئا عند مقارنته بسوق بدبي. حيث يعانى السوق السكنى في أبو ظبي من انخفاض المعروض بصورة كبيرة ، في ظل وصول عدد السكان إلى 930,000 نسمة بنهاية العام 2007 في حين يصل عدد الوحدات المتاحة إلى 180,000 وحدة كما هو مقدر من جانب مجلس التخطيط العمراني في نهاية العام 2007. ووفقا لـ "كوليرز" يتوقع لعرض الوحدات السكنية أن يرتفع بمقدار 213,000 بنهاية العام 2010. وهناك 140000 وحدة إضافية متوقعة بين العامي 2011 و2013 عقب الانتهاء من الوحدات السكنية داخل المشروعات الكبيرة في شاطئ الراحة وجزيرة الريم. وفى ظل إضافة وحدات سكنية جديدة إلى السوق ، نتوقع للسوق السكنى في أبوظبى أن يستقر مع دخول المعروض الجديد من المشروعات الكبيرة إلى السوق مثل جزيرة الريم وشاطئ الراحة في العام 2009 .
قطاع العقارات المكتبية
ويعانى السوق المكتبي في أبو ظبي من نقص المعروض وخاصة المساحات المكتبية الأساسية. وقد ارتفعت أسعار إيجارات المكاتب بنسبة 14 في المائة بين الربع الرابع من العام 2007 والربع الرابع من العام 2008 وفقا لـ "كوليرز العالمية" ، في ظل بلوغ معدلات المساحات الشاغرة 1 في المائة. وقد تراوحت الإيجارات في منطقة الأنشطة المركزية من 2,500 درهم إماراتي إلى 4,000 درهم إماراتي للمتر المربع في الربع الرابع من العام 2008. ووفقا لـ "كوليرز" ، سيتركز المعروض القادم بين الربع الرابع من العام 2008 والربع الرابع من العام 2010 في جزيرة أبو ظبى ، ومن ثم سيتم تقسيمه تدريجيا إلى مواقع مختلفة تتضمن ، مشروع "كابيتال سنتر" لشركة أبو ظبى الوطنية للمعارض ، شاطئ الراحة ، وجزيرة الريم. ووفقا لـ "استيكو" ، شهد القطاع المكتبي ارتفاعا بنسبة 11 في المائة في الأسعار خلال الربع الرابع من العام 2008. ونحن لا نتوقع حدوث أي انخفاض في أسعار إيجارات المكاتب في أبو ظبي في الأجل المتوسط. ومع ذلك يتوقع أن يكون هناك تباطؤ في معدل النمو نتيجة لانخفاض الطلب تماشيا مع الأزمة المالية الراهنة وتباطؤ النشاط الاقتصادي .
قطاع التجزئة
وعلى عكس جارتها دبي التي أصبحت وجهة رئيسية للتسوق ، فإن سوق التجزئة في أبو ظبي يحركه أساسا المقيمين في أبو ظبي وليس تدفقات السائحين. ويتوقع للمعروض من مولات التسوق في أبو ظبي أن يرتفع من المساحة الحالية البالغة GLA 820,000 متر مربع إلى 1.4 مليون متر مربع بنهاية العام 2010 ووفقا لـ "كوليرز". ووفقا لخطة أبو ظبي 2030 ، سوف تنتشر مساحات التجزئة في أبو ظبى بشكل متوازن على مستوى المدينة ، مع وجود مساحات في وسط المدينة كجزيرة الريم ، ومنطقة العاصمة ، وجزيرة السعديات وجزيرة الياس والتي تمثل مناطق التجزئة الرئيسية. ومع وجود نقص في المعروض، لا نتوقع هدوء الأوضاع في العقارات في سوق التجزئة بأبو ظبي في الأجل القصير حتى تدخل المساحات الجديدة إلى السوق في العام 2010 .
رؤية مستقبلية للقطاع
لقد تم تحفيز ازدهار العقارات في الإمارات إلى حد ما من جانب المضاربين الذين ساعدوا على ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات مرتفعة للغاية من خلال شراء العقارات الخارجة عن الخطة بدفعات فورية منخفضة للغاية ثم يتم التصرف فيها خلال فترة قصيرة من الوقت عملا على تحقيق عوائد مرتفعة. وهؤلاء المضاربين، الذين وجدوا تشجيعا من خلال السيولة المتاحة والرخيصة، ساعدوا على رفع أسعار العقارات الخارجة عن الخطة أو تلك التي لم يتم بناؤها بعد إلى مستويات العقارات المنتهية أو التي على وشك الانتهاء. والآن انقلبت المائدة رأسا على عقب ، وتشهد الآن المبيعات الخارجة عن الخطة، والتي اعتادت أن تشهد أكبر ارتفاعات، الصدمة الكبرى .
والجدير بالذكر، أن أهمية تأثير أزمة الائتمان على السوق العقاري الاماراتى كان قويا في ظل المبيعات الخارجة عن الخطة. وجزئيا فإن ذات المضاربين الذين سعوا لدخول السوق هم الذين يسعون حاليا للخروج منه ويدفعون أسعار المبيعات الخارجة عن الخطة للهبوط ، وهو التوجه المعروف بـ "البيع المحموم". نتوقع لهذا البيع المحموم أن يستمر في دفع الأسعار للهبوط، ومع ذلك لا يتوقع لأسعار المشروعات التي في طريقها للانتهاء، أن تشهد انخفاضا حادا مثل تلك التي في المبيعات الخارجة عن الخطة. وعلى أي حال فكما ذكرنا سلفا فإن التوجهات ستكون مختلفة على مستوى الإمارات. ولا تزال الرؤية المستقبلية لسوق العقارات في أبو ظبي أقوى من دبي. وبعكس دبي فإن السوق العقاري في أبو ظبي وغيرها من الإمارات يبدو أكثر مرونة .
وفى ظل نقص التمويل على أثر الأزمة المالية العالمية الأخيرة ، نتوقع للتباطؤ في السوق أن يستمر في الأجل القصير تماشيا مع التباطؤ الاقتصادي والذي سيؤدى إلى إلغاء المشروعات أو تأخيرها. وقد خفضت إدارة التمويل في الإمارة مستهدفها السابق لنمو الناتج المحلى الاجمالى البالغ 11 في المائة حتى العام 2015 إلى مستوى أكثر تواضعا يتراوح من 4 إلى 6 في المائة. ومن المرجح أن التباطؤ في النشاط الاقتصادي سوف يؤدى إلى انخفاض نمو عدد السكان المغتربين ومن ثم انخفاض الطلب على كل من العقارات السكنية والتجارية. ومن ثم فإن الشركات العقارية التي سيكون لديها القدرة على الوقوف أمام العاصفة هي تلك التي تمتلك علامة تجارية جيدة، وسجل أعمال جيد وتمويل متاح .
وعلى صعيد الاتجاه الصعودي ، سوف يؤدى إلغاء المشروعات وتأخيراتها إلى زيادة الطلب المقيد نتيجة لتأخر العرض. وبالرغم من ذلك ، سوف يسمح تصحيح السوق للمشترين الذين تراجعوا سابقا مع ارتفاع الأسعار ، بدخول السوق بأسعار مقبولة للغاية. ووفقا لما تقدم ، وبالتطلع مستقبلا ، نتوقع لسوق العقارات الاماراتى أن يخضع للمستخدمين بدرجة أكبر من المضاربين وخاصة في ظل التزام الحكومة بتقديم تشريعات تنظم السوق .
ونحن نتوقع من الحكومة أن تستمر في دعم السوق ، وأن تحقن السيولة عندما تستدعى الحاجة لذلك. وانطلاقا من ذلك ، نعتقد أنه بالرغم من الهبوط الأخير في السوق، لا تزال الرؤية المستقبلية إيجابية في الأجل الطويل مدعومة بالأسس القوية، والسياسات الحكومية المتأهبة للتدخل والتي ستقصى المضاربين بعيدا وتعمل على استقرار السوق. وبمجرد استقرار السوق، سوف تظهر الفرص أمام المستثمرين من المنظور طويل الأجل الذين يرغبون في سداد دفعات فورية أعلى وعوائد أقل من تلك المحققة في فترة الازدهار.
شكرا على الموضوع الرائع
ReplyDeleteلمعرفة اخر اخبار سيارات هيونداي